{"id":4941,"date":"2021-12-21T08:26:08","date_gmt":"2021-12-21T07:26:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/?p=4941"},"modified":"2022-02-07T09:43:03","modified_gmt":"2022-02-07T08:43:03","slug":"invirtiendo-en-el-futuro-reits-3-0","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/invirtiendo-en-el-futuro-reits-3-0\/","title":{"rendered":"Invirtiendo en el futuro: REITs 3.0"},"content":{"rendered":"\t\t<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"4941\" class=\"elementor elementor-4941\" data-elementor-settings=\"[]\">\n\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-section-wrap\">\n\t\t\t\t\t\t\t<section class=\"elementor-section elementor-top-section elementor-element elementor-element-19a185fe elementor-section-boxed elementor-section-height-default elementor-section-height-default\" data-id=\"19a185fe\" data-element_type=\"section\">\n\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-container elementor-column-gap-default\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-column elementor-col-100 elementor-top-column elementor-element elementor-element-2505535d\" data-id=\"2505535d\" data-element_type=\"column\">\n\t\t\t<div class=\"elementor-widget-wrap elementor-element-populated\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-6f55cb0f elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"6f55cb0f\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t<ul class=\"ladillo\"><li>El primer REIT se constituy\u00f3 en EE. UU. en 1960 como medio para que los inversores particulares pudieran acceder a las ventajas de la titularidad de bienes inmuebles comerciales<\/li><li>Desde entonces, los REITs han evolucionado hasta convertirse en empresas de enormes dimensiones, excelencia operativa y continuo acceso al capital, con el potencial de ofrecer a los inversores un nuevo nivel de crecimiento compuesto<\/li><\/ul><div class=\"body\"><p>Aunque quiz\u00e1 no lo parezca, las sociedades de inversi\u00f3n inmobiliaria cotizadas (o REITs en ingl\u00e9s) forman una clase de activos relativamente joven que a\u00fan est\u00e1 ganando aceptaci\u00f3n entre los inversores. En este art\u00edculo, el primero de una serie centrada en los REITs estadounidenses por ser el mercado inmobiliario de mayor tama\u00f1o y m\u00e1s consolidado,\u00a0<strong>Greg Kuhl<\/strong>, co-gestor del fondo\u00a0<strong>Global Property Equities<\/strong>\u00a0en\u00a0<strong>Janus Henderson Investors<\/strong>, analiza el desarrollo de la clase de activos y, lo que es m\u00e1s importante, qu\u00e9 puede depararle el futuro.<\/p><p>Como introducci\u00f3n a los REIT,\u00a0<strong>Kuhl<\/strong>\u00a0comienza haciendo un breve repaso hist\u00f3rico. Lo hemos sintetizado en tres periodos diferentes, a los que denominamos \u201cREITs 1.0\u201d, \u201cREITs 2.0\u201d y \u201cREITs 3.0\u201d.<\/p><p><a href=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/janus-henderson1_5\/\" rel=\"attachment wp-att-4944\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-4944\" src=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson1_5.jpg\" alt=\"\" width=\"655\" height=\"471\" srcset=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson1_5.jpg 655w, https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson1_5-300x216.jpg 300w, https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson1_5-140x100.jpg 140w, https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson1_5-600x431.jpg 600w\" sizes=\"auto, (max-width: 655px) 100vw, 655px\" \/><\/a><\/p><p><strong>REITs 1.0: 1960-1990<\/strong><\/p><p><span lang=\"ES\" xml:lang=\"ES\">La normativa sobre los REITs en EE.\u00a0UU. se aprob\u00f3 en 1960 para permitir a los inversores particulares acceder a las ventajas de la titularidad de bienes inmuebles comerciales. Con la figura de los REITs se dot\u00f3 de liquidez<sup>1<\/sup>\u00a0a una clase de activos anteriormente il\u00edquida, al hacer que pudieran negociarse en las bolsas de valores, al tiempo que ofrec\u00edan una fiscalidad eficiente<sup>2<\/sup>\u00a0y exposici\u00f3n a inmuebles de alta calidad a los inversores. El primer REIT empez\u00f3 a cotizar en la Bolsa de Nueva York (NYSE) en 1965. La mayor\u00eda de los primeros REITs invert\u00edan en hipotecas sobre inmuebles comerciales en lugar de adquirir la propiedad de los inmuebles en s\u00ed. Por lo general asum\u00edan altos niveles de apalancamiento financiero<sup>3<\/sup>\u00a0y eran \u201cgestionados externamente\u201d, lo que significa que los directivos no eran empleados del REIT sino que cobraban una comisi\u00f3n de gesti\u00f3n por asignar el capital de la sociedad (una relaci\u00f3n plagada de conflictos de intereses que no existe normalmente en los REITs cotizados en EE.\u00a0UU. actuales). En muchos sentidos, varios de estos veh\u00edculos pioneros presentaban mayor semejanza con un banco o un prestamista especializado que con un propietario real de inmuebles.<\/span><\/p><p><strong>REITs 2.0: 1991-2015<\/strong><\/p><p>La oferta p\u00fablica de acciones (IPO) en 1991 de Kimco Realty Corporation (KIM), un REIT de centros comerciales, es considerada de forma general como la primera IPO exitosa, alumbrando el nacimiento de la \u201cera moderna\u201d en los REIT.\u00a0<a>Asimismo en 1991, el \u00f3rgano representativo del sector estadounidense de REITs \u2014la National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT)\u2014, defini\u00f3 el t\u00e9rmino\u00a0<\/a><em>Funds from Operations<\/em>\u00a0(FFO )<sup>4<\/sup>, que se convertir\u00eda en el par\u00e1metro fundamental sobre flujos de caja publicado por todos los REITs cotizados. Hay consenso en que los FFO son una aproximaci\u00f3n m\u00e1s precisa a los flujos de caja que el concepto del beneficio por acci\u00f3n (BPA)<sup>5\u00a0<\/sup>definido en los principios de contabilidad generalmente aceptados estadounidenses (GAAP)<sup>6<\/sup>, y su difusi\u00f3n probablemente ayud\u00f3 a una mejor comprensi\u00f3n del negocio inmobiliario por parte de los inversores. La d\u00e9cada de los noventa trajo m\u00e1s de 150 IPOs de REIT, que llevaron la capitalizaci\u00f3n burs\u00e1til<sup>7<\/sup>\u00a0del sector en EE.\u00a0UU. desde 16.000 millones de USD en 1992 a 138.000 millones de USD al final de la d\u00e9cada. Muchos de estos nuevos veh\u00edculos cotizados consist\u00edan en carteras de inmuebles privados bajo control familiar, con relativamente escasa diversidad y tama\u00f1o, y que operaban con un alto apalancamiento (ratio de deuda sobre fondos propios).<\/p><p>La clase de activos sigui\u00f3 creciendo en escala y diversidad mientras la normativa REIT se hac\u00eda m\u00e1s clara y exhaustiva durante la segunda mitad del periodo REITs 2.0. La crisis financiera mundial (CFM) asest\u00f3 un duro golpe a muchos REITs cotizados que ven\u00edan operando con altos niveles de apalancamiento financiero y una mala estructura escalonada de vencimientos<sup>8\u00a0<\/sup>de la deuda (deficiente gesti\u00f3n del riesgo), aunque la gran mayor\u00eda sobrevivi\u00f3 tras ser refinanciados por enormes ofertas de acciones a costa de unos accionistas que vieron fuertemente diluida su participaci\u00f3n. Esta recapitalizaci\u00f3n post-CFM fue un claro punto de inflexi\u00f3n para el sector, pues ayud\u00f3 a definir la estructura de capital considerada adecuada para un REIT cotizado. Los REITs de hoy en d\u00eda operan normalmente con una proporci\u00f3n mucho m\u00e1s alta de recursos propios respecto a deuda de lo que lo hac\u00edan antes de la CFM, prestando mucha mayor atenci\u00f3n a la cadencia de los vencimientos futuros de la deuda.<\/p><p><strong>REITS 3.0: 2016 \u2013 hasta el presente<\/strong><\/p><p>En 2016, los REITs estadounidenses superaron el bill\u00f3n de USD de capitalizaci\u00f3n burs\u00e1til y el sector inmobiliario fue a\u00f1adido como und\u00e9cimo sector al Global Industry Classification Standard (GICS)<sup>9<\/sup>. Hasta entonces, el sector inmobiliario, incluyendo los REITs, figuraba clasificado dentro del sector financiero del GICS junto a bancos y compa\u00f1\u00edas de seguros. De manera importante, el hecho de conformar un sector separado dio un considerable espaldarazo al perfil de la clase de activos entre los inversores, adquiriendo el estatus de componente significativo de los mercados cotizados.<\/p><p>Hoy, el sector de REITs cotizados acoge en su seno una gran variedad de tipos de inmuebles, tras evolucionar m\u00e1s all\u00e1 de los sectores \u201ccore\u201d tradicionales \u2014como minorista, oficinas, industrial y residencial\u2014 e invirtiendo cada vez m\u00e1s en sectores m\u00e1s diversos, \u201cno core\u201d o emergentes y orientados al crecimiento \u2014como las torres de telefon\u00eda m\u00f3vil, los centros de datos, el autoalmacenamiento y el espacio para laboratorio\u2014. Actualmente los REITs poseen y controlan carteras l\u00edderes en el mercado, y se benefician de potentes tendencias seculares como el e-commerce, la computaci\u00f3n en la nube (\u201ccloud computing\u201d), el 5G o el cambio demogr\u00e1fico.<\/p><p><a href=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/janus-henderson2_0\/\" rel=\"attachment wp-att-4945\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-full wp-image-4945\" src=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson2_0.jpg\" alt=\"\" width=\"578\" height=\"694\" srcset=\"https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson2_0.jpg 578w, https:\/\/www.norzpatrimonia.com\/blog\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/Janus-Henderson2_0-250x300.jpg 250w\" sizes=\"auto, (max-width: 578px) 100vw, 578px\" \/><\/a><\/p><p>Muchas empresas REIT poseen un enorme tama\u00f1o, est\u00e1n bien capitalizadas y aplican criterios sofisticados para acceder e invertir el capital buscando oportunidades. Por su gran escala, excelencia operacional y continuo acceso a capital no vol\u00e1til, estas empresas est\u00e1n bien equipadas para ofrecer potencialmente un nuevo nivel de crecimiento compuesto a los inversores.<\/p><p><em>Notas a pie de p\u00e1gina:<\/em><\/p><p><em><sup>1<\/sup>Liquidez: capacidad para comprar o vender un valor o activo en particular en el mercado. Se denominan activos \u201cl\u00edquidos\u201d aquellos que pueden negociarse f\u00e1cilmente en el mercado (sin provocar una variaci\u00f3n importante del precio).<\/em><\/p><p><em><sup>2<\/sup>Se considera que los REITs ofrecen una fiscalidad eficiente porque a cambio de distribuir cerca del 90% o m\u00e1s de los rendimientos sujetos a impuestos a los accionistas, el REIT disfruta de la exenci\u00f3n del pago de impuestos sobre sociedades.<\/em><\/p><p><em><sup>3<\/sup>\u00a0Apalancamiento financiero: el empleo de deuda para elevar la exposici\u00f3n a un activo\/mercado. Esto puede lograrse de dos formas: tomando efectivo a pr\u00e9stamo y destin\u00e1ndolo a adquirir un activo o empleando instrumentos financieros, como derivados, para simular el efecto del endeudamiento y su posterior inversi\u00f3n en activos<\/em><\/p><p><em><sup>4<\/sup>FFO: los \u201cFunds from Operations\u201d son una forma m\u00e1s precisa de medir los flujos de caja de los REITs ya que tienen en cuenta el gasto en concepto de depreciaci\u00f3n y amortizaci\u00f3n, y por tanto la capacidad de un REIT para seguir pagando sus dividendos. De manera general, la cifra de FFO se calcula a partir de los beneficios del REIT, sum\u00e1ndoles el importe de la depreciaci\u00f3n y la amortizaci\u00f3n de las hipotecas.<\/em><\/p><p><em><sup>5<\/sup>\u00a0Beneficio por acci\u00f3n (BPA): parte de los beneficios de una empresa atribuible a cada acci\u00f3n de esta. Es uno de los indicadores m\u00e1s empleados por los inversores para evaluar los beneficios de una empresa. Se obtiene dividiendo los beneficios (despu\u00e9s de impuestos) entre el n\u00famero de acciones que se poseen.<\/em><\/p><p><em><sup>6<\/sup>\u00a0Principios de contabilidad generalmente aceptados (PCGA, o GAAP en ingl\u00e9s): el conjunto de principios, normas de valoraci\u00f3n y procedimientos contables. Las empresas cotizadas en bolsa deben seguir los PCGA en la formulaci\u00f3n de estados financieros.<\/em><\/p><p><em><sup>7<\/sup>\u00a0Capitalizaci\u00f3n burs\u00e1til: el valor total de mercado de las acciones en circulaci\u00f3n de una empresa. Es el resultado de multiplicar el n\u00famero de acciones en circulaci\u00f3n por el precio actual de la acci\u00f3n. Este valor se utiliza para determinar el tama\u00f1o de una empresa, y suele referirse a \u00e9l de forma abreviada como \u201ccapitalizaci\u00f3n\u201d o \u201ccap\u201d.<\/em><\/p><p><em><sup>8<\/sup>Escalonamiento de la deuda: cartera formada por varios bonos m\u00e1s peque\u00f1os con diversas fechas de vencimiento en lugar de por un solo bono con una \u00fanica fecha de vencimiento. El objetivo es minimizar el riesgo de tipos de inter\u00e9s, aumentar la liquidez y diversificar el riesgo de cr\u00e9dito.<\/em><\/p><p><em><sup>9<\/sup>\u00a0GICS o Global Industry Classification Standards: taxonom\u00eda com\u00fanmente utilizada por los inversores, analistas y economistas para definir los sectores de los mercados cotizados y clasificar a las empresas en uno de esos sectores.<\/em><\/p><\/div><p><i style=\"color: #000000; font-family: 'Source Sans Pro', sans-serif; font-size: 18px; letter-spacing: normal; font-weight: var( --e-global-typography-text-font-weight );\">Fuente: Art\u00edculo publicado en www.fundssociety.com<\/i><\/p><p style=\"color: #000000; font-family: 'Source Sans Pro', sans-serif; font-size: 18px; letter-spacing: normal;\">\u00a0<\/p>\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-abeef2c elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"abeef2c\" data-element_type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>El primer REIT se constituy\u00f3 en EE. 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